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Diaz- Navarro-Consultores & Asociados nos da luces en este tema.
En esta ocasión queremos compartirte sobre una figura legal que en los últimos años ha cobrado fuerza, no solo en el interior del país sino también en la capital, se trata de la prescripción adquisitiva de dominio.
Vamos a definir de una manera sencilla, la PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO, como aquella figura legal que te permite solicitar ante un juzgado civil; el derecho sobre una propiedad con el ánimo de dueño, aun cuando no lo seas, cuando el propietario de un bien inmueble o mueble no le ha dado el cuidado respectivo que establece tanto la Constitución panameña, como el Código civil. La prescripción adquisitiva tiene su marco legal en el Código civil panameño a partir del artículo 337.
¿Cuáles son los requisitos que se necesitan para que exista una prescripción adquisitiva, y puedas utilizarla legalmente?
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Si es una prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio, en este caso se requiere haber estado en posesión de la propiedad inmueble por 15 años, de forma pública, ininterrumpida, pacífica, y con ánimo de dueño.
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Si es una prescripción ordinaria de dominio, se necesitan 10 años, buena fe y justo título. (este tipo de prescripción adquisitiva aplica cuando compras una propiedad inmueble, pero por determinado motivo no pudiste inscribir a tu nombre la escritura del contrato de compraventa en el Registro Público).
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¿Cómo se tramita y dónde se tramita la prescripción adquisitiva de dominio?
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Primero que todo debes de saber que se tramita en juzgado de circuito civil, por medio de apoderado legal;
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Tu apoderado legal debe de presentar tanto las pruebas documentales como testimoniales (vecinos u otras personas que den fe, de que tú has sido la persona que ha cuidado de la propiedad inmueble por el tiempo que la ley establece), al mismo tiempo de presentada la demanda.
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El tiempo de duración del proceso va a depender en si aparece o no el dueño de la propiedad; si hay alguna otra persona que presente oposición al hecho de que tu seas el posible nuevo dueño de la propiedad o incluso del lugar donde se esté realizando dicho proceso (por ejemplo, en el interior del país, suele durar menos tiempo). No obstante, en sí diremos que el tiempo oscila entre 12 meses a 24 meses.
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Es importante que la propiedad inmueble, sea señalizada en sus linderos o límites con el fin de que no exista inconvenientes con aquellos propietarios colindantes o vecinos de la propiedad a prescribir; razón por la cual necesitarás de un agrimensor. En este caso el juez será quien nombrará un perito agrimensor para que mida la propiedad inmueble.
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Conforme a como avanza el proceso así mismo, le corresponderá al juez incluso ir hasta la propiedad inmueble a prescribir, a fin de determinar si es válida o no la prescripción y si es total o parcial que se te otorgue la misma, dado que por ejemplo puedes estar dentro de una amplia finca de una hectárea y no necesariamente te otorgarán la prescripción de todo el globo de terreno, sino solo es espacio que has cuidado y ocupado.
Cabe señalar que es importante que antes de iniciar la prescripción adquisitiva de dominio, que realices una investigación de la propiedad, ya que por ejemplo las propiedades del estado NO SON PRESCRIPTIBLES, (en este caso deberías solicitar es una ADJUDICACIÓN DE DERECHO POSESORIO). Si la propiedad es privada entonces si aplica la prescripción, por lo que debes de investigar, quien es el particular propietario, domicilio del propietario, con un agrimensor o topógrafo medir el área a prescribir, para evitar que fallen en tu contra, por desconocer lo que quieres hacer.
¿Qué cuesta el Proceso de Prescripción adquisitiva de Dominio?
Va a depender del valor de la propiedad, o del acuerdo al que hayas llegado con el apoderado legal.
¿Qué acciones legales puedes interponer como dueño de la propiedad para evitar una prescripción adquisitiva?
Como propietario debes de tener claro que la prescripción adquisitiva es una forma de hacerte ver la importancia de cuidar tus bienes como buen parte familia, no obstante, si te has dado cuenta de que existe alguien de intruso en tu propiedad, debes de promover la acción para proteger tu derecho, por ejemplo, LA ACCIÓN DE LANZAMIENTO POR INTRUSO, ante casa de Paz, o juzgado Municipal, esto interrumpe los términos de prescripción en tu contra.
También otra forma de interrumpir la prescripción es a través de un contrato de arrendamiento vigente y activo.
Como consejo te sugiero que, si estas en una situación en la que vives en una propiedad, donde el dueño no aparece, puedes iniciar tu proceso de prescripción y si eres dueño entonces lo correcto es que cuides tus propiedades para que nadie pretenda quitártela.
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