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Encuentra las respuestas a nueve de las preguntas más frecuentes de clientes interesados en obtener un crédito de vivienda.
Contar con una vivienda propia es el sueño de vida de muchas personas y los préstamos hipotecarios se han convertido en una herramienta financiera para cumplir este anhelo.
El crédito hipotecario es un producto bancario a través del cual el cliente recibe un monto de dinero en calidad de préstamo (capital), con el compromiso de devolverlo al banco, junto con los intereses respectivos, en un plazo determinado, en cuotas mensuales. Este tipo de crédito utiliza el inmueble adquirido por el cliente como garantía del préstamo (hipoteca).
Parece sencillo, sin embargo, aún existen muchas dudas alrededor de este tipo de préstamos que podrían frenar la iniciativa de muchas personas para dar este importante paso.
Aquí te dejamos las respuestas de las nueve interrogantes más frecuentes de los clientes en relación con los créditos hipotecarios:
1. ¿Cuánto debe ser el pago mínimo del abono inicial para aplicar a un crédito hipotecario?
Este valor mínimo depende del propósito de la solicitud del cliente. En promedio, para la compra de una vivienda principal, el valor mínimo está entre el 5% al 15%, el cual se calcula sobre el precio de venta.
Para la compra de vivienda no principal el valor mínimo ronda entre el 15% a 20% sobre el precio de venta.
Es importante que el cliente sepa que entre mayor sea el abono inicial, menores serán las cuotas mensuales que deberá cancelar.
2. ¿Cómo elijo un proyecto de vivienda que se adapte a mi presupuesto?
Dependerá del precio de venta y la capacidad de pago que tenga el cliente. Lo más saludable es que la capacidad de pago no supere el 30% de los ingresos de la persona.
Por ejemplo, si el cliente realiza una solicitud de crédito para un producto inmobiliario con un valor de $180,000.00, requerirá un ingreso aproximado de $3,500; veamos por qué:
· Precio de Venta: $180,000.00
· Abono inicial: $18,000.00 (10%)
· Monto de financiamiento: $162,000.00
· Plazo máximo: 30 años.
· Tasa de referencia: 5.75%
· Cuota financiera: 954.24 (capital + interés)
· Seguro de vida colectivo (opcional): $68.04
· Seguro de incendio colectivo (opcional): $15.75
· Comisión de manejo mensual: $10.70 (incluye ITBMS).
· Cuota mensual total: 964.94 (sin seguros).
· Cuota mensual total: 1,048.73 (con ambos seguros colectivos).
Con estas variables, la cuota mensual, bajo este escenario, representa el 29.96% de los ingresos del cliente.
Para elegir un proyecto de vivienda que se ajuste a las posibilidades económicas del cliente, recomendamos a los interesados visitar una sucursal del banco para solicitar un estudio económico y la precalificación del crédito. La asesoría de especialistas es fundamental para evitar poner en riesgo sus finanzas y patrimonio.
3. ¿Qué tipo de viviendas califican como preferenciales de acuerdo con la Ley de Interés Preferencial?
La vivienda debe ser 100% nueva. La Ley de Interés Preferencial comprende el financiamiento de propiedades con precios desde los $40,000.00 hasta $120.000 para casas y apartamentos y de $120.001 hasta $180.000.00 solo para apartamentos.
4. ¿Cómo calculo mi cuota mensual en el corto, mediano y largo plazo?
Es importante que los clientes estén al tanto de las tasas de interés para prever variaciones en las cuotas mensuales del préstamo. Para conocer el comportamiento de las tasas es oportuno acceder al sitio web del ente regulador, que publica la tasa vigente.
La fórmula que se utiliza para calcular la cuota mensual aproximada es la siguiente: Monto de financiamiento * tasa de interés / 12
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5. ¿Qué seguros son obligatorios para la formalización de un crédito de vivienda?
Conforme con las disposiciones vigentes avaladas por la Superintendencia de Bancos de Panamá (ente regulador), todo crédito hipotecario deberá contar con un seguro de vida que cubra el monto del financiamiento y un seguro de incendio que cubra el valor de la propiedad. Estos seguros pueden ser endosados o colectivos de acuerdo con la decisión del cliente.
6. ¿Cuáles son los gastos asociados a la formalización de un crédito de vivienda?
Los gastos pueden incluir: comisiones de cierre/desembolso, gastos legales para la confección del protocolo e inscripción de escritura ante el Registro Público, comisiones de manejo mensual (incluido en la cuota). Adicionalmente, se podrá incluir el 1% correspondiente al FECI (Fondo Especial de Compensación de Intereses) para créditos de viviendas no principales y créditos de consumo.
Siguiendo el mismo ejemplo de la respuesta 2, para la solicitud de crédito para un producto inmobiliario con un valor de $180,000.00, se deben tomar en cuenta los siguientes gastos:
· Comisión de cierre: $2,430.00 (1.50%).
· Comisión de manejo mensual: $10.70 (incluye 7% de ITBMS).
· Gastos legales aproximados: $1,631.19 (incluye honorarios y la inscripción al Registro Público).
7. ¿Cuánto tiempo tarda un banco en aprobar y desembolsar un crédito de vivienda?
El plazo dependerá de la fecha de entrega de la propiedad, de acuerdo con el proyecto y promotora.
En promedio, la aprobación de un crédito tarda entre 5 y 10 días luego de que el cliente complete toda la documentación requerida y el desembolso o formalización, en el escenario de propiedades con disponibilidad inmediata, puede tardar entre 60 y 90 días.
8. ¿Una vez que se desembolsa el crédito cuándo debo empezar a pagar?
El cliente debe empezar a pagar 30 días después de la fecha de desembolso. A partir de este momento, las cuotas a pagar son mensuales hasta la última fecha según el plazo pactado.
9. ¿Cómo puedo realizar abonos extraordinarios al crédito? ¿Se debe pagar alguna penalización por este tipo de abonos?
Para realizar abonos extraordinarios a capital, es necesario estar al día con la cuota mensual del crédito, es decir, sin saldo pendientes por pagar.
Existen dos opciones para realizar pagos extraordinarios: la primera se enfoca en la reducción de cuotas o plazo, y la segunda en la reducción del valor de la cuota mensual.
En promedio, el mercado mantiene una penalización por pago extraordinario entre el 2% y 3% calculado sobre el valor del pago extraordinario. Esto debe estar pactado en las condiciones del contrato de crédito una vez formalizado.
Información brindada por Alexandra Burgos, directora regional de Retail Support de Scotiabank.
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